Golden Visa в Дубае 2026: полный гид для инвестора в недвижимость

Если вы покупаете недвижимость в Дубае и думаете, подходите ли вы под Golden Visa, короткий ответ: скорее всего да, и процесс проще, чем многие ожидают.

Этот гид охватывает всё — порог в AED 2 миллиона, подходящие типы недвижимости, пошаговый процесс, реальные сроки и вопросы, которые мы слышим от покупателей чаще всего.

Что такое Golden Visa в Дубае?

Golden Visa ОАЭ — это долгосрочный вид на жительство, который дает право жить, работать и учиться в ОАЭ без местного работодателя или спонсора. Программа появилась в 2019 году и с тех пор заметно расширилась.

Для инвесторов в недвижимость ключевое преимущество — резидентство на 10 лет с возможностью продления. Это значит, что ваш правовой статус в стране не зависит от работы или компании.

Правило AED 2 миллиона: что засчитывается

Чтобы претендовать как инвестор, ваша недвижимость или портфель объектов должны стоить не менее AED 2 000 000. Вот как это считается:

Готовая недвижимость — объект должен быть полностью зарегистрирован в Земельном департаменте Дубая (DLD) и оценен в AED 2 млн и выше. Учитывается зарегистрированная стоимость DLD, а не то, что вы заплатили.

Недвижимость на стадии строительства (off-plan) — подходит объект у застройщика, одобренного RERA. Засчитывается полная цена покупки, указанная в Oqood (первичном договоре, зарегистрированном в DLD), а не сумма, выплаченная на текущий момент. Подать заявку можно сразу после выдачи Oqood, независимо от стадии плана оплаты.

Совместное владение — если объект оформлен на супругов или партнеров, каждый владелец может подавать заявку отдельно, при условии что его зарегистрированная доля стоит AED 2 млн и больше.

Ипотечная недвижимость — подходит. К порогу засчитывается полная зарегистрированная стоимость, а не только выплаченный капитал.

Только freehold-зоны — объект должен находиться в одной из назначенных freehold-зон Дубая. Их более 60, включая Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay, JVC, Dubai Hills Estate и MBR City. Leasehold-объекты не подходят.

Портфельный подход — можно объединить несколько объектов, чтобы достичь минимума в AED 2 млн, если все они зарегистрированы на ваше имя в DLD.

Кто еще проходит по инвесторскому маршруту?

Помимо порога в AED 2 млн по недвижимости, существуют другие инвестиционные маршруты (владение компанией, государственные инвестиции), но именно маршрут через недвижимость используется чаще всего и определен наиболее четко.

Пошаговый процесс

Шаг 1 — получите оценочный сертификат. Обратитесь в DLD или к их аккредитованным оценщикам за официальным сертификатом оценки. Это не цена покупки и не оценка агента — нужен именно документ, выданный DLD.

Шаг 2 — получите title deed. У объекта должен быть зарегистрированный title deed. Для off-plan регистрация Oqood выполняет схожую роль на этапе строительства, но потребуется выплатить необходимую сумму.

Шаг 3 — подайте заявку через ICA (Федеральное управление по идентификации и гражданству). Заявка подается через портал ICA или лично в центрах Amer или Tadbeer. Понадобятся паспорт, документы на недвижимость, оценочный сертификат и фотографии.

Шаг 4 — медицинская проверка и Emirates ID. После первичного одобрения вы проходите медтест и биометрию, затем получаете Emirates ID и резидентскую визу в паспорте.

Шаг 5 — спонсорство членов семьи. После выдачи визы вы можете спонсировать супруга/супругу, детей (включая сыновей до 25 лет, если они учатся, и дочерей любого возраста) и одного домашнего работника.

Реальные сроки

Процесс обычно занимает от 3 до 6 недель с момента, когда все документы готовы. Задержки чаще всего возникают на этапе оценки или когда документы на объект нужно обновить в DLD.

Если вы подаете заявку из-за рубежа, придется въехать в страну для прохождения медкомиссии и биометрии. Большинство заявителей совмещают это с поездкой на просмотр недвижимости.

Частые вопросы

Можно ли использовать недвижимость в других эмиратах? Нет — 10-летний маршрут Golden Visa через недвижимость работает только для freehold-объектов Дубая. Объекты в Абу-Даби, Шардже и других эмиратах под этот конкретный путь не подходят, хотя там могут быть свои отдельные программы резидентства.

Должна ли недвижимость быть оформлена только на меня? Не обязательно. Совместное владение допустимо, но доля каждого заявителя должна стоить AED 2 млн и больше, либо заявка должна быть структурирована соответственно.

Нужно ли жить в ОАЭ, чтобы сохранить визу? Нет — в отличие от некоторых видов на жительство, у Golden Visa нет требования по минимальному сроку пребывания. Долгое отсутствие в стране ее не аннулирует.

Можно ли сдавать объект в аренду? Да. Ограничений на аренду нет. Многие держатели Golden Visa используют объект как источник арендного дохода, живя в другом месте.

Что будет через 10 лет? Виза продлевается, если на момент продления вы по-прежнему соответствуете критериям. Если цены упали и объект больше не достигает порога, это нужно решить до продления.

Golden Visa — это путь к гражданству? Нет напрямую. Гражданство ОАЭ — это отдельная и существенно более сложная процедура. Golden Visa — это долгосрочное резидентство, а не гражданство.

Можно ли подать заявку с объектом на стадии строительства? Да, если у вас есть действующая off-plan регистрация (Oqood) и достигнута квалифицирующая стоимость.

Почему инвесторы выбирают Golden Visa

Помимо самого резидентства, у Golden Visa есть практические финансовые плюсы. Она упрощает открытие банковских счетов в ОАЭ, дает доступ к бизнес-лицензиям и в ряде случаев снижает трение при международных переводах средств.

Для инвесторов на уровне AED 2 млн и выше виза по сути идет бесплатным бонусом к покупке — стоимость самого процесса (обычно AED 6 500–8 500 государственных сборов) минимальна относительно стоимости объекта.